都市更新座談會 2011/01/25 ■楊明俊■ 主題:建國百年-都更會更好座談會 日期:100年1月18日 地點:聯合報系汐止總部 主辦單位:經濟日報 主持人:經濟日報總經理李佳諭 與談人: 台北市都發局局長 丁育群 營建署都更組專員 林純如 台北市不動產教育發展協會理事長 楊銀宗 不動產物業人力資源協會執行長 游榮富 昇陽建設處長 謝廣文 昇陽建設襄理 王明傑 羅馬崗石集團董事長 黃維祝 亞伯土地開發公司總經理 郭鐘熿 亞伯土地開發公司副總經理 林麗雪 聖捷興業經理 余昭明 聖捷興業經理 羅淑佳 紀錄:高敏惠、楊明俊、蕭淑霙、鄭芝珊、劉思甫 攝影:毛洪霖 ■討論題綱■ 一. 都更的獎勵制度,包括容積率、稅負優惠、投資抵減、整建或整修補助等等,獎勵制度落實下的新生活。 二. 政府單位如何站在居中輔導的角色,讓執行業務單位、地主、政府單位共創三贏,多贏。 三. 不論自辦都更的業務執行單位或是地主,如何使申請案件加速審查、審議,有效率的限期處理,讓大家早點享受到都更的好處。 四.變更事業計畫程序繁複、制定認定變更事業計畫在不影響參與者之權利下, 是否能簡化變更程序,由主辦機關業務單位依標準認定。五.其他 ■李佳諭■ 都市更新不只是老屋換新屋,也不只是容積獎勵,都市更新應以公共利益為前題,以都市實質環境與機能帶來全面性的改善,甚至更廣泛地帶動社會與經濟環境的改善,創造更多的工作機 西裝會改善都市經濟,建造符合永續發展的建築,引入豐富的文化活動活化都市等。 更重要的是要引入民間投資的資本與企業化管理,擴大政府與民間的合作的關係。。在法令鬆綁與鼓勵民間參與都市更新之外,更應該鼓勵民間的創新開發,提出提升都市競爭力各項空間計畫。所以特由本報舉辦了此座談會,讓政府單位了解民眾及相關業者的心聲,也? 政府單位做都更政策宣導的目的。 本報系因參與過「台北好好看計畫」,很了解其中遇到過的問題或是獎勵優惠,站在地主的角度及企業的角度,都市更新其實已是民眾經濟優質化的一個指標,不單是大眾普遍認定的重建維護那麼簡單,看得到的城市文化融合,或是街廓環境的改善是大眾看的到的部分,在透過都更整治後的地區價值,創造出來的整體經濟效益,增加就業機會及商業買賣提升,更是看不到的利多。 近年來卻逐漸的有負面的聲音,大眾認定為都更是財團牟利養地的工具,甚至出現反對都市更新團體,似乎掩蓋了一個良好的政策的宗旨與訴求。所以經濟日報會善盡媒體正向宣導的角色,報導都更相關法令政策,多報導都更完成的實際案例,讓民眾更了解相關的權益,也督促目前較模糊的法規或是流程,早日落實修法,讓都更議題不是炒作空談,而是變成全民切身經營的運動。 ■丁育群■ 都市更新是未來臺北市進階國際化必經之路,雖然臺北市土地少,但仍為全臺最熱門的區域。但因發展得早,大多建物已老舊,都 燒烤市更新則為景觀的大革命,目的為環境改善,不論戶外或室內,尤其人行步道是友善環境的第一步,而容積獎勵措施實施後,在未來作業上應有一定貢獻度。 臺北市計畫人口350萬人,實際為260萬人,而所有公共設施皆以360萬人為目標去闢設。目前達30年以上的老舊建物有19萬戶,其中77﹪約14萬戶是4至5層的中低樓層,必須透過都市更新去改善內外部環境的改善,例如面臨6米 巷道、外部無停車位、而消防救援也較困難、屬中低樓層無電梯的房子,均可透過都市更新條例中拆除重建、整建及維護三種不同更新方式辦理。而目前臺北市政府更推動「老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」,以獎勵容積兩倍的方式,只要基地面積達2,000平方公尺 或30年以上之建築均可來申請。 98年起臺北市政府即進行「臺北好好看」計畫,包含八個系列計畫及三個整合計畫,希望短時間內即能改造臺北市的景觀。其中系列一為結合公私部門的力量,創造地標式建築;系列二則是將空地開放出來,閒置空間先拆除或簡易綠化;系列三為外牆拉皮 (整建維護);系列四為拆除窳陋廣告招牌。另外也在市區創造親水的環境,例如在公館地區,藉由公有地興建跨堤設施;在大稻埕、馬場町等地以節能減碳方式,讓腳踏車能從市區騎河濱,再從河濱進市區。 不論是中央的政策或臺北市政府都市發展局,今年度都會將都市更新案件的審議資料,落實的更透明化有效率,並委託專業團隊到社區服務,民眾有任何都市更新法令 酒店經紀問題,不分平、假日,白天或晚上,都可到社區諮商輔導,補足對專業技術與行政流程較為陌生的情況,輔導民眾可自辦更新。 此外,希望內政部能授權台北市政府都市發展局,將都市更新容積獎勵辦法作適度調整,並秉持基本作業原則及簡化的方式,調整都更的作業程序。另一方面臺北市政府也將興建公營住宅 (含社會住宅),將市有土地或不同局處的閒置土地納入公營住宅,在郝市長任期內,期望能提供4,808戶。 ■林純如■ 為加速推動都市更新,行政院從95年1月25日 核定「加速推動都市更新方案」,復於98年2月9日 核定「都市更新推動計畫 (98-101年)」,納入「愛台12建設計畫」加速推動。內政部在評析現行「都市更新推動計畫」(98-101年)及國內外相關情勢後,找出現階段發展四大困境,包括政府部門推動人力不足、未能有效整合民間產業相關資源、未能確切掌握各地區更新需求以及欠缺整體規劃開發概念等,進而提出「都市更新產業行動計畫」(100-103年),取代原「都市更新推動計畫」(98-101年),並於99年11月25日 經由行政院院會通過。 「都市更新產業行動計畫」將以下列四點做為推動全方位都市更新的總目標:首先是由「基地再開發」為主的更新模式,推進到「地區再發展」以及「地域再生」;由於過去更新案大部分為小面積基地開發,為擴大效益,鼓勵大面積開發,近年並陸續勘選財政效益大及大面積公有土地,由政府主導示範辦理,進而帶動民間投資。 其次是由「投資型」都市更新擴展為 信用貸款「社區自助型」都市更新;過去除了震災災區之重建,係由所有權人組成更新團體主導辦理,大部分更新案均集中在都會區、有投資效益的地段,由民間業者整合實施,然對於私有產權複雜,建築老舊亟須更新,卻無民間業者進入者,政府應輔導協助其自力更新。有鑑於此,除了由政府委託民間專業機構進入社區協助整合實施外,並將提供整合及規劃設計的補助。 第三是由「重建型」都市更新延伸到「整建維護型」都市更新,都市更新之發開除了重建外,包括整建與維護,為延長建築物使用效益,美化都市環境及景觀,98年至99年推出建築風貌整建計畫,已完成500多處之改善,惟主要以公有建築物為主,為擴大整建維護效益,本計畫未來將針對私有建築物進行補助,希望提升建築物使用效益及環境生活品質。 最後是兼顧「都市個別老舊合法建築物」生活機能改善,除了大規劃都市更新外,個別住宅之修建維護,亦為廣義都市更新之一環,此計畫以原容積重建、綠建築獎勵及增設升降機間不計入法定容積等方式,增加建築物改善的空間。在政府加速推動都市更新政府政策下,陸續配合修法,明定審議期限,簡化及縮短作業程序,落實政府協助代為拆除的執行,擴大容積獎勵範圍,並由中央統一訂定明確都市更新容積獎勵標準,降低審議可能發生之爭議,另外都市更新估價部分,已請估價公會及地政司,協助訂定權利變換估價準則,希望建立公平合理透明的制度,而良好都更產業環境,有賴政府及業界一起努力。 ■楊銀宗■ 內政部日前提出「都市更 個人信貸新產業行動計畫」,獎勵20年以上老建物都更,預計投入百億元經費,全台都市更新可望自民國100年起跑,都更熱潮將延燒到民國103年。 首先以「愛自己的家,就別讓屬於自己的權益睡著了」這點開始討論起。現在老舊房屋重建,真的可以不花一毛錢,目前台北市政府正在大力推動都市更新,市民可自組更新會、申請民間推動更新事業經費補助;更推出許多的獎勵制度,包括容積率、稅負優惠、投資抵減、整建或整修補助等;兼顧原居住人的權益,同時解決原居住環境問題,包括舊有生活機能不佳、缺乏電梯設備、停車空間不足、及公共設施安全防災不足等。 接下來一般民眾到底要怎麼辦都更,才能成功? 都更要成功,首先要先從跨出自家大門,認識對門、樓上、樓下鄰居做起。成功關鍵,就是社區居民凝聚共識,不要互相猜忌。二來都更案應有專業顧問團隊「早期介入協助」,將正確觀念帶給住戶,才不會因為一開始的理念分歧,造成日後協調溝通難度,才可以盡速實現「我的房子變金屋」的夢想。 ■郭鐘熿■ 在都更獎勵制度部份,我們期望中低樓層專案獎勵施行細則,例如相關計畫書範本製作及審查注意事項等,可以儘速公告,如此將有利都更規劃 在我們進行都更規劃與整合的個案中,經常鼓勵實施者及地主進行綠建築規劃,像中低樓層老舊專案能把綠建築納為必備條件,就是一種很正面的做法、其獎勵值也很有誘因。希望政府能夠更全面性地鼓勵推動綠建築規劃,例如針對實施者就綠建築規劃成本認列更寬廣地認定,以鼓勵實施者進行較高等級之綠建 居酒屋築規劃;如此一來、實施者可獲得更高容積獎勵、地主也能提昇居住品質。 仿傚歐美、日本,針對重點的更新單元或區域、舉行公辦都市更新事業的可行性。可以先由公有房地、及危險建築物開始試行。例如日本六本木的公辦都市更新案,日本政府提供許多誘因給業者及地主,不但有效改變市容瞻觀、提昇區域商業價值,政府也因此獲得許多開發後的稅捐收入,是典型的公辦都市更新多贏的成功案例。 在進行許多個案都市更新規劃與整合的經驗中,發現有許多問題的產生,來自於相互間的不信任。主要是因為資訊不夠公開、透明,都市更新成功案例與政策的正面資訊也不足。可透過舉辦多場說明會、提供更多相關資訊給地主,經常鼓勵地主多多上營建署或是都市更新處的網站,就有很豐富的都市更新相關資訊,讓地主盡可能地更了解都市更新事業的內涵與程序、甚至建築法規等等,例如權利價值的確切說明、建築規劃數據的公開、分配規劃的明確等;事實上進行整合到最後,真正反對都市更新的地主是極少數的。而這些都有賴於媒體及公部門多報導都市更新正面資訊,以及開發者盡可能地開誠佈公,當地主心中愈無疑慮,自然就不會視都更如惡夢了。 ■黃維祝■ 都市更新有四個重要的意義,首先是都市美化,當然最重要的是促進財政的收入,以及工地的價值會提高,這些對政府而言,都是好的事情,站在積極面的角度,台灣應恢復到全球一般的水準,營建業在國家GDP的6-7%左右,目前台灣僅為2.6-3%之間,有成長空間,且可增加我國的就業人口;另外是節能減碳,提倡綠的建築及綠建?永慶房屋鷐迣飽A使我們生活的建築物智慧化,能源自足;最後是如何來鼓勵且推動健康的生活空間,給我們更舒適的環境,以上為都更主要的意義。 前面二項與政府有關係,其中,前都市更新的成效,以台北市最為亮眼,代表為有遠見的地方政府;後面二項為國人健康及生活環境有關係。 政府針對21世紀,推出綠時代的來臨,全民應響應改變以往陋習,在建商推出新的房子時,如果靠著價值的增值為銷售主要的目的,應予以改變,導正房子應該是健康的、對環境有利的,來取代增值的空間,因此,綠建築、綠建材才是我們要追求的。 今日的都更議題,我們會從都更的角度,爭取政府更多的獎勵,也應該從符合都更的精神,是在重視健康的生活空間,如何有效的執行及獎勵,綠建材標章的取得或增強結構物的耐震性能,以及建立無障礙的空間,改善節能減碳,來使建築物如何使都更是表達在環境的貢獻。 以上是都更的誘因,參與更多的都更,過去是追求建物的價值,利用都更的機會,改變為生活的價值,這才是進步的國家,所進步的都市市民,不要一眛追求金錢的價值,生命比什麼都重要,綠建材標章就是要我們重視生命,重視自然。 如何使都市的都更,有它的主題精神,以台北市為例,可規畫各區的特色,自然由小單位的依據點,而成為整體點,將台北市改變成景觀的大革命;另外,政府應鼓勵建設公司,將綠建材等優質產品,集合起來,成為一個綠建築系統的服務單位或者是公司,在未來認定綠建材標章時,減少難度,目前有些人認為太困難,最主要的是下游沒有更多的結合廠商,來提供更方便的系統 酒店工作,以及更便宜的建材,其實綠建材不會貴的,甚至長時間使用,會更便宜;展望未來,政府應協助廠商建立有關綠建材系統,以加強建商採用的意願。 ■謝廣文■ 透過都市更新其實完成了許多弱勢者的夢想,都市更新立法10多年來,透過都市更新,不僅讓原住戶留下來繼續居住,更將原有危險狹小的空間,更新為嶄新優質的生活環境,很多重建案,真的非靠都更不可。儘管都更有這麼多貢獻,但卻出現都更成為財團牟利工具的負面印象,掩蓋了一個好的政策的推動,這是相當可惜的事情。建議建設公司、政府與媒體,都應該要大力宣導都更的效益,站在弱勢者的角度,看都市更新幫他們完成了那些夢想。 臺北市政府城鄉局其實做了很多協助都市更新推動的措施,譬如海砂屋大樓社區,臺北市政府去年針對海砂屋的列管、公告停止使用期限暨後續拆除作業,更推動海砂屋更新,對於都市更新推動起了很大的作用。 另外,都更案件有其複雜性,因此需要較長的審查審議時間。但如果是常見的審議項目,則應縮短審議時間,進一步建立標準化,讓目前許多較細微非主要項目的審議過程可以簡化。讓更多推動都更的執行者或政府部門的審查,可以更快速的判斷適用的獎勵或權變共同負擔等。 再者,民眾參與社區總體營造或目前都更推動居民自力更新,從社會學角度或實質環境上都有其積極正面的意義,但建議應將居民自力更新視為一個過程,而非目標。因為都更涉及的專業層面極為廣泛,即使藉由專業的輔導、顧問團體,民眾也難真正全面參與。 在沒有都市更新條例的年代,昇陽跟很多建設公司早已推動數十年的合建,沒有 裝潢多數決沒有強制執行,需要更多的時間與人力。有了都市更新條例,相對推動合建就更有效率,更有制度,參與的公司也更多了。但畢竟建立制度以來不過10餘年,有許多可以更努力的地方,但中央與市府都全心投入都更的推動,建立良好的都更作業平台與機制,我們仍應給予支持與肯定。 ■游榮富■ 其實站在協會及都更公司的角度,都希望政府單位、民眾、執行者三贏的局面。都市更新由整體都市發展政策來看,必須由以重點式(精華地區)慢慢轉往擴張式(郊區)的發展政策,建國百年的幸福策略,希望今年度輔導案件能如期超過百件,讓民眾邁向幸福的人生規劃不是開空頭支票,很多實施者及地主常常向我抱怨,說著獎勵容積的疑惑或是法規流程過慢,甚至是稅率減免是否可共同優惠等,許多的問題。 遇到部分實際執行案件,一樣的房屋條件自宅是住二,隔壁卻是住三,結果造成獎勵容積的劃分有大大的不同,其實在資訊的說明,希望政府單位能有套標準的規則,獎勵容積的方式,可制定的更清楚,避免一條巷道有各種不同的獎勵政策,這對實施者或是地主,都會造成很多不必要的糾紛。 這幾年中小型建商、掮客到處整合或是介入案件,再待價而沽,伺機轉介給大型建商、財團轉手獲利;反觀部分大型建商,碰到複雜的土地或合建案,往往鑑於開發風險高、嫌麻煩,乾脆觀望。使得在大面積更新改建的都更案,卻淪為「掮客」居間主導,也是阻礙更新進度,讓地主、執行者怨聲載道的關鍵之一。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 室內裝潢  .
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